Een ambtenaar met een vaste aanstelling, een stabiele baan en een regelmatig inkomen kan toch geen woning krijgen omdat hij geen garant heeft. De status van ambtenaar geldt op zichzelf niet als huurwaarborg voor een particuliere verhuurder.
Die verhuurder mag een borgstelling eisen, ook als de huurder een loonstrook van de rijks-, territoriale of ziekenhuisoverheid kan voorleggen. Inzicht in de juridische regels rond deze eis helpt om de juiste oplossing te kiezen en geen tijd te verliezen aan regelingen die niet bij het eigen profiel passen.
Borgstelling en verzekering tegen huurachterstand combineren: een regel waarop ambtenaren zich tegenover de verhuurder kunnen beroepen
Voordat u op zoek gaat naar een garant, is het verstandig eerst iets te controleren. Bij particuliere huurwoningen die vallen onder de wet van 6 juli 1989 mag de verhuurder geen garantstelling combineren met een verzekering tegen huurachterstand, behalve wanneer de huurder student of leerling is. Een ambtenaar die een woning huurt, mag de verhuurder dus vragen of die zo’n verzekering heeft afgesloten.
Als de verhuurder al verzekerd is tegen huurachterstand, mag hij daarnaast geen persoonlijke borgstelling eisen. Zowel huurders als verhuurders zijn vaak niet op de hoogte van dit verbod op het combineren van beide regelingen. Voor een ambtenaar met een stabiel inkomen kan dit de onderhandelingen ingrijpend veranderen.
In de praktijk kan een ambtenaar die met deze dubbele eis wordt geconfronteerd, dit schriftelijk melden. De verhuurder moet dan kiezen tussen zijn verzekering en de eis van een borgstelling. Dit juridische punt biedt een concreet aanknopingspunt, vooral in gebieden met een krappe woningmarkt waar huurders met elkaar concurreren.
Ambtenaren die hun mogelijkheden willen verkennen, kijken soms naar de Loca-Pass-regeling als garantstelling. Afhankelijk van de voorwaarden en het type woning kan dit een optie zijn.
Persoonlijke borgstelling voor een ambtenaar die een woning huurt: wat een particuliere garant daadwerkelijk op zich neemt
De meest gebruikelijke oplossing is een beroep doen op iemand uit de eigen omgeving. Een ouder, familielid of vriend kan garant staan door een borgstellingsovereenkomst te ondertekenen. De particuliere garant verbindt zich er dan toe de huurschulden van de huurder te betalen: de huur, de servicekosten en soms ook de kosten voor huurschade, afhankelijk van de formulering van de overeenkomst.
De verplichting van de garant kan meerdere jaren duren en geldt niet alleen voor een eenmalige huurachterstand. Bij een hoofdelijke borgstelling kan de verhuurder zich rechtstreeks tot de garant wenden, zonder eerst stappen tegen de huurder te ondernemen. De status van ambtenaar van de huurder verandert niets aan de juridische reikwijdte hiervan.
Inkomensvoorwaarden en vormvereisten voor de overeenkomst
Verhuurders eisen doorgaans dat de garant een inkomen kan aantonen van minstens drie keer de huur inclusief servicekosten. Om geldig te zijn, moet de borgstellingsovereenkomst verschillende verplichte gegevens bevatten:
- Het huurbedrag en de voorwaarden voor huurverhoging op het moment van ondertekening, handgeschreven vermeld of duidelijk opgenomen in de overeenkomst
- De duur van de verplichting, die voor een bepaalde periode kan gelden (beperkt tot de looptijd van de huurovereenkomst) of voor onbepaalde tijd (opzegbaar onder bepaalde voorwaarden)
- Artikel 22-1 van de wet van 6 juli 1989, waarin de verplichte vermeldingen zijn vastgelegd; bij ontbreken daarvan kan de overeenkomst nietig zijn
Een onvolledige borgstellingsovereenkomst kan door de garant worden aangevochten. Door dit juridische risico geven sommige verhuurders de voorkeur aan waarborgen van instellingen.
Visale-garantie voor ambtenaren: voorwaarden en bekende beperkingen
De Visale-regeling van Action Logement biedt een gratis borgstelling die huurachterstanden en huurschade dekt. Voor ambtenaren hangt de toegang tot Visale af van hun leeftijd en de duur van hun dienstverband.
Ambtenaren onder de 31 jaar komen ervoor in aanmerking zonder specifieke voorwaarden met betrekking tot hun contract. Boven die leeftijd gelden strengere criteria. Ambtenaren met een vaste aanstelling die al meer dan zes maanden in dienst zijn, zijn doorgaans uitgesloten van de regeling. In sommige gevallen geldt dat ook voor langdurig ingehuurde ambtenaren.
Ambtenaren die niet in aanmerking komen voor Visale
Voor ambtenaren bij de territoriale overheid en de ziekenhuisoverheid gelden niet overal dezelfde regels. Afhankelijk van de status, de contractduur en de leeftijd van de ambtenaar kan een afwijzing voor Visale als een verrassing komen voor een woningzoekende die dacht dat zijn profiel vertrouwen zou wekken.
Een ambtenaar met een vaste aanstelling die ouder is dan 31 jaar en al meer dan zes maanden in dienst is, valt niet onder Visale. Deze paradox treft juist de meest stabiele ambtenaren, die volgens verhuurders het minste risico op huurachterstand vormen. Er zijn geen gegevens beschikbaar om precies vast te stellen hoeveel ambtenaren jaarlijks door Visale worden afgewezen: Action Logement publiceert geen officiële statistieken over deze specifieke groep.
Alternatieven voor een huurwaarborg als Visale en een particuliere garant niet volstaan
Voor ambtenaren die niet in aanmerking komen voor Visale en geen naaste hebben die garant kan staan, bieden verschillende organisaties betaalde garanties aan. Deze werken als een zakelijke borgstelling: een rechtspersoon (bedrijf, vereniging of gespecialiseerde organisatie) verbindt zich ertoe de verhuurder te vergoeden voor eventuele huurachterstanden.
De kosten verschillen per organisatie en zijn afhankelijk van de huurprijs. Meestal gaat het om een percentage van de jaarhuur. Anders dan bij Visale gelden voor deze betaalde garanties geen leeftijds- of anciënniteitsvoorwaarden. Daardoor zijn ze toegankelijk voor ambtenaren met een vaste aanstelling van alle leeftijden.
Bankgarantie: een optie die zelden wordt aangeboden
Sommige banken willen garant staan als er een bedrag op een rekening wordt geblokkeerd. Deze oplossing, een bankgarantie genoemd, zet meerdere maanden huur vast en brengt kosten met zich mee. In de praktijk komt dit weinig voor: banken bieden deze mogelijkheid vooral aan klanten met aanzienlijke spaargelden.
Aandachtspunten voordat u een garantie afsluit
- Controleer vóór het afsluiten of de verhuurder het beoogde type garantie accepteert. Sommige verhuurders weigeren organisaties die ze niet kennen.
- Lees goed na wat de garantie precies dekt: alleen huurachterstanden of ook servicekosten en huurschade.
- Maak onderscheid tussen borgstelling en waarborgsom: dit zijn twee verschillende regelingen die in gesprekken met verhuurders vaak door elkaar worden gehaald.
- Vergelijk de totale kosten over de volledige looptijd van de huurovereenkomst, niet alleen het vermelde maandtarief.
Welke regeling het meest geschikt is, hangt af van de huurprijs, de locatie en het profiel van de verhuurder. Een ambtenaar die naar een gebied met een krappe woningmarkt verhuist en bij Visale wordt afgewezen, doet er goed aan twee opties tegelijk voor te bereiden om de zoektocht naar een woning niet te vertragen. Een volledig dossier indienen met een al goedgekeurde garantie blijft de betrouwbaarste manier om eventuele bezwaren van een verhuurder weg te nemen.
