Ein verbeamteter Beschäftigter mit sicherem Arbeitsplatz und regelmäßigem Einkommen kann dennoch keine Wohnung bekommen, wenn ihm ein Bürge fehlt. Der Status als Beschäftigter im öffentlichen Dienst gilt für private Vermieter nicht automatisch als Mietgarantie.
Vermieter können weiterhin eine Bürgschaft verlangen – selbst bei Vorlage einer Gehaltsabrechnung aus dem staatlichen, territorialen oder Krankenhausdienst. Wer die rechtlichen Rahmenbedingungen kennt, kann die passende Lösung wählen und verliert keine Zeit mit Angeboten, die nicht zum eigenen Profil passen.
Bürge und Mietausfallversicherung: eine Regel, auf die sich Beschäftigte im öffentlichen Dienst berufen können
Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Bürgen machen, sollten Sie zunächst eines prüfen: Bei privaten Mietverhältnissen, die dem Gesetz vom 6. Juli 1989 unterliegen, darf der Vermieter nicht gleichzeitig einen Bürgen und eine Mietausfallversicherung verlangen – es sei denn, der Mieter ist Student oder Auszubildender. Als Mieter im öffentlichen Dienst dürfen Sie den Vermieter also fragen, ob er eine solche Versicherung abgeschlossen hat.
Verfügt der Vermieter bereits über eine Absicherung gegen Mietausfälle, darf er zusätzlich keine persönliche Bürgschaft verlangen. Dieses Kumulierungsverbot ist Mietern wie Vermietern oft nicht bekannt und kann die Verhandlungen für Beschäftigte im öffentlichen Dienst mit stabilem Einkommen grundlegend verändern.
In der Praxis können Beschäftigte im öffentlichen Dienst, die mit dieser doppelten Forderung konfrontiert werden, schriftlich darauf hinweisen. Der Vermieter muss sich dann zwischen seiner Versicherung und der Bürgschaft entscheiden. Dieser rechtliche Hebel ist besonders in angespannten Wohnungsmärkten hilfreich, wo mehrere Mietbewerber miteinander konkurrieren.
Wer im öffentlichen Dienst arbeitet und sich über die eigenen Möglichkeiten informieren möchte, prüft mitunter das Loca-Pass-Programm als Bürgschaft. Je nach Anspruchsberechtigung und Art der gesuchten Wohnung kann es eine Option sein.
Persönliche Bürgschaft für Beschäftigte im öffentlichen Dienst: Wofür ein privater Bürge tatsächlich haftet
Am häufigsten wird eine nahestehende Person um Hilfe gebeten. Ein Elternteil, ein anderes Familienmitglied oder ein Freund kann durch die Unterzeichnung einer Bürgschaftserklärung als Bürge eintreten. Der private Bürge verpflichtet sich damit, für die Mietschulden des Mieters aufzukommen: für die Miete, die Nebenkosten und je nach Formulierung der Erklärung auch für Schäden, die der Mieter zu verantworten hat.
Die Verpflichtung des Bürgen kann mehrere Jahre dauern und beschränkt sich nicht auf einen einzelnen Zahlungsausfall. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann sich der Vermieter direkt an den Bürgen wenden, ohne zuvor gegen den Mieter vorgehen zu müssen. Der Beamtenstatus des Mieters ändert nichts an der rechtlichen Tragweite der Bürgschaft.
Einkommensanforderungen und Formvorschriften für die Bürgschaftserklärung
Vermieter verlangen in der Regel, dass der Bürge ein Einkommen in Höhe von mindestens dem Dreifachen der Warmmiete nachweist. Damit die Bürgschaftserklärung gültig ist, muss sie mehrere Pflichtangaben enthalten:
- Die Miethöhe und die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung geltenden Bedingungen für Mieterhöhungen; diese müssen handschriftlich wiedergegeben oder in der Erklärung eindeutig aufgeführt sein
- Die Dauer der Verpflichtung: Sie kann befristet sein (auf die Laufzeit des Mietvertrags begrenzt) oder unbefristet (unter bestimmten Voraussetzungen kündbar)
- Artikel 22-1 des Gesetzes vom 6. Juli 1989, dessen Bestimmungen die Pflichtangaben regeln; fehlen diese, kann die Erklärung nichtig sein
Eine unvollständige Bürgschaftserklärung kann vom Bürgen angefochten werden. Wegen dieser rechtlichen Unsicherheit bevorzugen manche Vermieter institutionelle Garantien.
Visale-Garantie für Beschäftigte im öffentlichen Dienst: Anspruchsvoraussetzungen und bekannte Einschränkungen
Das von Action Logement angebotene Visale-Programm stellt eine kostenlose Bürgschaft bereit, die Mietausfälle und Schäden an der Wohnung abdeckt. Für Beschäftigte im öffentlichen Dienst hängt der Anspruch auf Visale vom Alter und der Dauer der Beschäftigung ab.
Beschäftigte im öffentlichen Dienst unter 31 Jahren können Visale ohne besondere, an ihren Vertrag geknüpfte Voraussetzungen nutzen. Ab diesem Alter gelten strengere Kriterien. Verbeamtete Beschäftigte, die seit mehr als sechs Monaten im Dienst sind, sind in der Regel ausgeschlossen. In bestimmten Fällen gilt das auch für langjährig beschäftigte Vertragsbedienstete.
Welche Beschäftigten im öffentlichen Dienst von Visale ausgeschlossen sind
Für den territorialen und den Krankenhausdienst gelten keine einheitlichen Regelungen. Je nach Status, Vertragsdauer und Alter kann eine Ablehnung durch Visale für Mietbewerber überraschend kommen, die davon ausgegangen sind, dass ihr Profil Vermietern Sicherheit bietet.
Ein verbeamteter Beschäftigter über 31, der seit mehr als sechs Monaten im Dienst ist, ist nicht durch Visale abgesichert. Dieses Paradox betrifft gerade die stabilsten Beschäftigungsprofile im öffentlichen Dienst – also jene, bei denen Vermieter am wenigsten mit Zahlungsausfällen rechnen. Es liegen keine Daten vor, anhand derer sich genau beziffern ließe, wie viele Beschäftigte im öffentlichen Dienst jährlich von Visale abgelehnt werden. Action Logement veröffentlicht für diese spezielle Gruppe keine offiziellen Statistiken.
Alternativen zur Mietgarantie, wenn Visale und ein privater Bürge nicht ausreichen
Für Beschäftigte im öffentlichen Dienst, die keinen Anspruch auf Visale haben und keine nahestehende Person als Bürgen finden, bieten mehrere Organisationen kostenpflichtige Garantien an. Diese funktionieren wie eine Bürgschaft durch eine juristische Person: Ein Unternehmen, ein Verein oder ein spezialisierter Anbieter verpflichtet sich gegenüber dem Vermieter, für ausbleibende Mietzahlungen aufzukommen.
Die Kosten hängen vom Anbieter und der Miethöhe ab und werden in der Regel als Prozentsatz der Jahresmiete berechnet. Anders als bei Visale gibt es bei diesen kostenpflichtigen Garantien keine Alters- oder Beschäftigungsdauerbeschränkung. Sie stehen daher verbeamteten Beschäftigten jeden Alters offen.
Bankbürgschaft: eine selten angebotene Option
Manche Banken übernehmen eine Bürgschaft, wenn dafür ein bestimmter Betrag auf einem Konto gesperrt wird. Bei dieser sogenannten Bankbürgschaft wird die Summe mehrerer Monatsmieten gebunden, außerdem fallen Gebühren an. In der Praxis ist diese Lösung selten; Banken bieten sie meist nur Personen mit beträchtlichem Sparguthaben an.
Worauf Sie vor dem Abschluss achten sollten
- Vor dem Abschluss prüfen, ob der Vermieter die gewünschte Garantie akzeptiert, denn manche Vermieter lehnen ihnen unbekannte Anbieter ab
- Den genauen Umfang des Versicherungsschutzes prüfen: Sind nur Mietausfälle oder auch Nebenkosten und Schäden an der Wohnung abgedeckt?
- Bürgschaft und Mietkaution unterscheiden – zwei verschiedene Sicherheiten, die in Gesprächen mit dem Vermieter oft verwechselt werden
- Die Gesamtkosten über die Laufzeit des Mietvertrags vergleichen und nicht nur den angegebenen Monatspreis
Welche dieser Lösungen infrage kommt, hängt von der Miethöhe, der Region und dem Profil des Vermieters ab. Wer im öffentlichen Dienst arbeitet, in eine Region mit angespanntem Wohnungsmarkt versetzt wird und keine Visale-Garantie erhält, sollte am besten zwei Optionen parallel vorbereiten, damit sich die Wohnungssuche nicht verzögert. Mit vollständigen Unterlagen und einer bereits bestätigten Garantie lassen sich Vorbehalte des Vermieters am zuverlässigsten ausräumen.
